7月9日，萬(wàn)科舉辦投資者關(guān)系活動(dòng)。萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮，總裁祝九勝，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，董事會(huì)秘書(shū)朱旭，高級(jí)副總裁、商業(yè)事業(yè)部首席合伙人孫嘉出席了會(huì)議。
對(duì)于虧損原因、管理層增持、大宗資產(chǎn)交易、銀團(tuán)貸款、債務(wù)償還安排等一系列的熱點(diǎn)問(wèn)題，萬(wàn)科管理層均給予回應(yīng)。
萬(wàn)科管理層表示，上半年公司完成了公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的安全兌付，下半年，境內(nèi)公開(kāi)債券還剩余2筆，合計(jì)43億元，通過(guò)經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、過(guò)渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。
萬(wàn)科管理層詳解虧損原因
7月9日晚，萬(wàn)科發(fā)布2024年半年度業(yè)績(jī)預(yù)告。公告顯示，2024年上半年，萬(wàn)科歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損70億–90億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損50億–65億元。
今年一季度萬(wàn)科僅虧損3.6億元，為什么二季度的虧損金額明顯增加？
對(duì)此，萬(wàn)科管理層表示，結(jié)算節(jié)奏以及從今年二季度開(kāi)始全力落實(shí)聚焦主業(yè)、“瘦身健體”的一攬子方案，這都加大了二季度虧損壓力。
萬(wàn)科管理層進(jìn)一步表示，歷史上公司出現(xiàn)了轉(zhuǎn)型操之過(guò)急、步子太大，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資過(guò)于樂(lè)觀等問(wèn)題，隨著市場(chǎng)的變化、房?jī)r(jià)的下跌，這些問(wèn)題對(duì)公司現(xiàn)金流和業(yè)績(jī)都產(chǎn)生了壓力。一般而言，一季度是交付結(jié)算的淡季，二季度的交付結(jié)算規(guī)模要顯著超過(guò)一季度，歷史問(wèn)題帶來(lái)的業(yè)績(jī)壓力會(huì)體現(xiàn)得更為明顯。例如今年上半年，萬(wàn)科交付了7.4萬(wàn)套房子，其中二季度交付了5.6萬(wàn)套，占比達(dá)75%。同時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)變化，公司也對(duì)部分項(xiàng)目計(jì)提了減值。
此外，萬(wàn)科從今年二季度開(kāi)始全力落實(shí)“瘦身健體”的一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，對(duì)庫(kù)存去化、資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)?！肮驹诮衲?月底確定了一攬子穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)和降低負(fù)債的方案，對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存去化、資產(chǎn)交易和股權(quán)處置都采取了更加堅(jiān)決的行動(dòng)。有些交易價(jià)格低于賬面值，并且主要發(fā)生在二季度。但這些舉措有助于公司更快回籠資金，是我們保安全、活下去、重新回到高質(zhì)量發(fā)展軌道必須要付出的陣痛和代價(jià)?！比f(wàn)科管理層說(shuō)。
值得關(guān)注的是7月9日，萬(wàn)科還發(fā)布關(guān)于公司骨干管理人員擬通過(guò)信托計(jì)劃增持公司A股股票的公告。公告稱，萬(wàn)科骨干管理人員擬自籌資金合計(jì)2億元，委托第三方通過(guò)信托計(jì)劃自愿增持公司A股股票。其中，在公司全職工作的董事、監(jiān)事和高級(jí)管理人員，集團(tuán)黨委成員等15人出資額不低于7300萬(wàn)元，其他骨干管理人員共1847人出資額不超過(guò)1.27億元。
對(duì)此，萬(wàn)科管理層說(shuō)，管理團(tuán)隊(duì)一直都主動(dòng)將自身利益與公司捆綁、以實(shí)際行動(dòng)表達(dá)和股東共進(jìn)退的決心。過(guò)去十年，管理團(tuán)隊(duì)多次以個(gè)人名義增持萬(wàn)科股票，比如2014年郁亮曾使用2013全年稅后收入購(gòu)買萬(wàn)科股票；2022年，在公司全職工作的董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員又自愿以2021年度的全部稅后收入購(gòu)買了萬(wàn)科股票?！肮竟歉晒芾砣藛T共計(jì)1862人計(jì)劃增持公司股票，并自愿鎖定兩年，希望向市場(chǎng)各方表達(dá)與股東同呼吸、共命運(yùn)的決心，提振市場(chǎng)信心?！?/p>
上半年資產(chǎn)交易回款93.4億元
今年4月30日，萬(wàn)科2023年度股東大會(huì)上，郁亮表示，堅(jiān)決大力度推進(jìn)商辦等大宗資產(chǎn)交易，計(jì)劃每年完成200億元。
目前大宗資產(chǎn)交易進(jìn)展如何？萬(wàn)科管理層表示，根據(jù)一攬子方案的安排，公司在今年以來(lái)，加大力度推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易工作，包括資產(chǎn)交易和REIT、Pre-REIT基金兩個(gè)方面。上半年實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)交易回款93.4億元，其中，2月完成23.8億元轉(zhuǎn)讓七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)50%股權(quán)；5月完成超總項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，回款22.35億元；6月份印力還完成了南翔印象城MEGA48%的股權(quán)交易。
REITs和Pre-REIT基金方面也取得積極進(jìn)展：4月印力REIT完成上市發(fā)行，發(fā)行規(guī)模32.6億元，保障性租賃住房REITs和物流倉(cāng)儲(chǔ)REITs在申報(bào)過(guò)程中。建萬(wàn)租賃Pre-REIT基金實(shí)現(xiàn)廣州項(xiàng)目擴(kuò)募；消費(fèi)Pre-REIT基金在推進(jìn)過(guò)程中。
萬(wàn)科管理層說(shuō)，公司大宗交易工作的推進(jìn)，核心聚焦在三個(gè)方面的能力建設(shè)。一是構(gòu)建面向未來(lái)的、戰(zhàn)略的、可持續(xù)的資產(chǎn)退出渠道，尤其是REIT和Pre-REIT基金；二是持續(xù)提升資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平，打造越來(lái)越多的優(yōu)良資產(chǎn)；三是努力廣泛地鏈接和服務(wù)包括地方政府、本地產(chǎn)業(yè)和個(gè)人投資者在內(nèi)的資產(chǎn)買家，提供客戶需要的產(chǎn)品和服務(wù)。
部分資產(chǎn)交易出現(xiàn)虧損，是否會(huì)導(dǎo)致盈利壓力增加？萬(wàn)科管理層回應(yīng)稱，大宗資產(chǎn)交易并不必然會(huì)產(chǎn)生虧損。上半年的大宗交易中，有虧有賺。比如出售上海萬(wàn)科七寶廣場(chǎng)股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了12.3億元的權(quán)益利潤(rùn)。公司會(huì)努力提高資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)水平，提升資產(chǎn)價(jià)值。以公司商業(yè)業(yè)務(wù)為例，通過(guò)店鋪升級(jí)、提升多經(jīng)收入等舉措，上半年同店同比的收入和NPI均有約7%的增長(zhǎng)；公司公寓業(yè)務(wù)的整體NOI預(yù)計(jì)在2024年也有10%的增長(zhǎng)，相信這些努力會(huì)支持公司在資產(chǎn)交易的過(guò)程中提升盈利或減少虧損。
下半年43億境內(nèi)債已有相應(yīng)償還安排
為了緩解現(xiàn)金流緊張的情況，萬(wàn)科上半年加大與銀團(tuán)合作力度。目前，銀團(tuán)貸款落地情況如何？
對(duì)此，萬(wàn)科管理層表示，公司獲得了金融機(jī)構(gòu)極大的支持，融資渠道保持通暢。今年以來(lái)，公司合計(jì)新增融資、再融資超600億元，對(duì)應(yīng)償還超過(guò)500億元。過(guò)程中主要金融機(jī)構(gòu)都給予了公司極大支持。
其中，在“白名單”方面，按照“應(yīng)報(bào)盡報(bào)”原則積極申請(qǐng)，萬(wàn)科大部分在建項(xiàng)目都已經(jīng)向?qū)俚爻鞘凶隽松陥?bào)。公司也利用經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸的機(jī)會(huì)，積極開(kāi)展專項(xiàng)行動(dòng)，上半年新增149.8億元。
在銀團(tuán)貸款方面，萬(wàn)科稱，5月公司獲得招商銀行牽頭的200億元銀團(tuán)貸款，這也是近年來(lái)房地產(chǎn)單筆金額較大的一筆貸款，6月落地交行固融資產(chǎn)包融資。未來(lái)公司還將繼續(xù)爭(zhēng)取銀團(tuán)貸款機(jī)會(huì)，鞏固公司現(xiàn)金流。
加大大宗資產(chǎn)交易、增加銀行貸款，目前萬(wàn)科的債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整得如何了？萬(wàn)科管理層說(shuō)，如果看有息負(fù)債，公司上半年借了600多億，償還500多億，所以有息負(fù)債總體是會(huì)有增長(zhǎng)的，但是如果看付息債務(wù)，整個(gè)債務(wù)結(jié)構(gòu)上其實(shí)是有一些優(yōu)化的，就是降低了一些短期的到期債務(wù)，所以整體融資從付息債務(wù)的口徑是有一些下降的。
截至目前，萬(wàn)科債務(wù)償還進(jìn)展如何？下半年債務(wù)償還是如何安排的？
萬(wàn)科管理層表示，上半年公司完成了公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)的安全兌付，下半年有關(guān)債務(wù)償還已有安排。公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內(nèi)已無(wú)到期的境外公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)；完成3筆境內(nèi)公司債和中票的償付，合計(jì)50億元。下半年，境內(nèi)公開(kāi)債券還剩余2筆，合計(jì)共43億元，通過(guò)經(jīng)營(yíng)端現(xiàn)金流、過(guò)渡銀團(tuán)等渠道已有相應(yīng)償還安排。
