建筑物區(qū)分所有權(quán)研究

全邊的難點(diǎn)建筑物區(qū)分所有權(quán)共有與占有。就篇章結(jié)果而言，民法典的難點(diǎn)在第八章和第十一章及物權(quán)編不易理解的制度有三建筑物區(qū)分所有權(quán)共有與占有以關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)第八章第三節(jié)為業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個(gè)區(qū)分，所有人共同擁有移動(dòng)建筑物時(shí)，各區(qū)分所有人對(duì)建筑物專有部分所享有的專有所有權(quán)與對(duì)建筑物共有部分所享有的共有權(quán)，以及因區(qū)分所有人之間的共同關(guān)系所生的成員權(quán)的總稱

第二個(gè)問題業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)被業(yè)主的建筑區(qū)分所有權(quán)由幾項(xiàng)權(quán)利組成三項(xiàng)對(duì)專有部分的單獨(dú)所有權(quán)對(duì)建筑物小區(qū)共同部分的共有權(quán)，以及對(duì)建筑物小區(qū)共同事物的共同管理權(quán)

如何才能夠更好地協(xié)調(diào)好區(qū)分所有人之間共同形成的這個(gè)共同關(guān)系，使其走向一個(gè)和諧，穩(wěn)定，有序的狀態(tài)，是建筑物區(qū)分所有權(quán)法律制度所應(yīng)著重考慮的問題，那么一個(gè)共同關(guān)系的和諧穩(wěn)定

例如，日本學(xué)者星野英一認(rèn)為，建筑物區(qū)分所有，實(shí)際上乃是將區(qū)分所有權(quán)人享有之單，獨(dú)所有權(quán)予以集合，使之成為整體建筑物，而由全體構(gòu)成員區(qū)分所有人之組織享有單個(gè)構(gòu)成員享有相應(yīng)十分的權(quán)利

建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容包括專有權(quán)，共有權(quán)與管理權(quán)，專有權(quán)，即專有部分所有權(quán)系空間所有權(quán)是建筑物區(qū)分，所有權(quán)人對(duì)專有部分可自由占用自由，占有使用收益及處分的權(quán)利。專有部分只在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立實(shí)用的建筑物部分

這樣的三位一體的所有權(quán)就叫建筑區(qū)分所有權(quán)換一個(gè)表達(dá)方式，建筑物進(jìn)行縱橫分割，從而形成的業(yè)主對(duì)專有部分專有權(quán)，共有部分共同管理權(quán)的，這樣的三位一體的所有權(quán)叫建筑區(qū)分所有權(quán)

將一幢建筑物區(qū)分為專有部分和共有部分形成那種特殊類型的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，其性質(zhì)是符合共有，既強(qiáng)調(diào)整種建筑物按份共有性質(zhì)，又強(qiáng)調(diào)區(qū)分所有部分的專有性和共同部分的富有性

三，建筑物區(qū)分所有權(quán)成立登記時(shí)，只登記專有部分所有權(quán)而共有權(quán)及管理權(quán)并不單獨(dú)登記客體多元性建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體包括專有部分和共有部分，而不是僅局限于其中一部分

第六章業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)第二百七十一條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅，經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，專有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。第二百七十二條業(yè)主對(duì)其建筑物專有部分享有占有使用收益和處分的權(quán)利

最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋以下簡(jiǎn)稱建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋及最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)物權(quán)法若干問題的解釋一以下簡(jiǎn)稱物權(quán)法解釋

一，建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指根據(jù)使用功能將移動(dòng)建筑物在結(jié)構(gòu)上區(qū)分為各個(gè)所有權(quán)人獨(dú)自使用的部分和由多個(gè)所有權(quán)人共同使用的共同部分時(shí)，每一個(gè)所有權(quán)人享有的，對(duì)其專有部分的專有權(quán)，對(duì)共有部分的共有權(quán)

使用上亦有密切之相，鄰關(guān)系彼此休息相關(guān)具有共同利益，故區(qū)分所有人就專有部分之用意或主分與其他區(qū)分所有人間自由較強(qiáng)之相互制約的存在。居住在同一區(qū)分所有建筑物上的各區(qū)分，所有權(quán)人為了自己享有的專有所有權(quán)部分的使用便利

從這個(gè)意義上來看，要準(zhǔn)確地理解物業(yè)服務(wù)合同以及物業(yè)服務(wù)的實(shí)質(zhì)內(nèi)涵，離不開對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的正確認(rèn)識(shí)和把握，脫離了建筑物區(qū)分所有權(quán)物業(yè)服務(wù)合同就喪失了賴以存在的權(quán)利基礎(chǔ)

通過前述介紹，可以總結(jié)出建筑物區(qū)分所有權(quán)有如下特點(diǎn)，首先具有符合性建筑物區(qū)分所有權(quán)，由專有權(quán)，共有權(quán)和共同管理權(quán)三種權(quán)利共同構(gòu)成的符合性，權(quán)利類型非一般所有權(quán)那樣系單一構(gòu)成的模式