簡易二手房買賣合同

現(xiàn)在的人們，很多都會為了房子而奔波，有的窮盡一生可能也未必買得起一套房子，過高的房價讓很多人都覺得負擔(dān)不起，但是又不能沒有房子。這個時候可能就會有人羨慕起古人來了，他們認為古人根本不需要擔(dān)心這些問題，古代的房子在他們眼中似乎都不值錢。但事情的真相當(dāng)真是這樣嗎?現(xiàn)代人買不起房子，難道古人就真的能買得起房子了嗎?

大約從21世紀(jì)以后，“買房”就成為了令人愛恨交織的復(fù)雜難題。結(jié)婚要買房，家里人多要買房，孩子大了，也要買房。然而縱觀古史，其實古代人也為買房問題深深困擾，就拿大文豪蘇軾來說，曾經(jīng)就為了買房“傾其所有”。

宋代史料《梁溪漫志》中便有記載：邵為坡買一宅，為緡(mín)五百，坡傾囊僅能償之。大概就是說，蘇東坡在江蘇陽羨有一個好朋友，名叫紹民瞻，此人對蘇東坡很是仰慕，兩人經(jīng)常一起游山玩水，后來邵民瞻偶然得知蘇東坡居無定所，便主動出資“五百緡”，為蘇東坡買了一套房。

蘇東坡得知后，很是震驚，但覺得這個人情太大，于是“傾囊僅能償之”，大意為，花光了積蓄把買房的錢還給了邵民瞻。

從《梁溪漫志》中記載的“為緡五百”，便可看出該座房產(chǎn)的大抵價格：北宋經(jīng)濟最繁榮時，“一緡”即為“一串”錢。而“一串”便是“一千文”。邵民瞻總共花了“五百緡”，換算成宋代時的利率，一緡=一千文=一兩白銀，五百緡便是足足五百兩白銀。

可見僅這一座院子，就花去了邵民瞻整整“五百兩”銀子。當(dāng)時的五百兩，幾乎約等于現(xiàn)今的數(shù)百萬了。由此可見宋朝經(jīng)濟雖發(fā)達，但房價仍是普通人難以承受。而到了宋徽宗時期，一座像樣的房子，甚至更貴。

《宋史·食貨志》有載：天下之費,莫大于土木之功。其次如人臣賜第,一第無慮數(shù)十萬緡,稍增雄麗,非百萬不可。這句話的背景為，淮南轉(zhuǎn)運使張根，聽說宋徽宗封賞給大臣一座汴京房產(chǎn)后，如此感嘆：一座好點的房子，在汴京城至少“五十萬貫銅錢”起步，再稍微裝修的豪華些，就得“上百萬貫銅錢”了。

由此可見，像北宋時期汴京這種大城市，也是寸土寸金，清廉的官員即使窮極一生，若不像那位大臣能得賞賜，要想單憑自己的俸祿買一座像樣的房子，也得要傾家蕩產(chǎn)才能買得起。

這還是朝中大臣，普通老百姓買房之艱難，可想而知。然而還沒完，張第感嘆完房產(chǎn)之貴后，接著又說：《宋史·卷三五六·張根傳》：臣所部二十州，一歲上供財三十萬緡耳，曾不足給一第之用。

這句話的意思更為驚人，張根的意思很簡單，他所管轄的地域省份有二十州，一年上繳的稅收不過才三十萬貫，竟然一個省的稅收，都不夠在汴京買一座房子的費用!

附上原文，大家感受一下張根對于房產(chǎn)之貴的驚訝：《宋史·卷三五六·張根傳》：(張根)遂言：“為今之計，當(dāng)節(jié)其大者，而莫大于土木之功。今群臣賜一第，或費百萬。臣所部二十州，一歲上供財三十萬緡耳，曾不足給一第之用。

其實張根是勸誡宋徽宗，不要如此大手筆的賞賜大臣，要在封賞這種事情上有所節(jié)制。但同時也能從他的話語中，感到對于房產(chǎn)之貴的深深無奈。

再說回一條經(jīng)濟學(xué)的客觀規(guī)律：自古到今，凡是存在市場經(jīng)濟的客觀因素，商品價格就會出現(xiàn)一定程度的自主變動。這句話其實很好理解，套用在房產(chǎn)上，就能得出一個結(jié)論：如房產(chǎn)此類商品，會隨著所在地的客觀經(jīng)濟環(huán)境，而出現(xiàn)不同程度的上漲或下跌。

就拿北宋時期的汴京房產(chǎn)來舉例，咸平年間，前宰相薛居正的后人薛安尚，打算把自家的祖宅賣掉，之后尋覓買家，唯有當(dāng)朝宰相向敏中能買得起，便出資“五百萬”，即5000貫銅錢，購入了這座宅邸。而薛安上的祖母聽說以后，當(dāng)場竟大發(fā)雷霆，罵薛安上將房子“賤貿(mào)”!

賤貿(mào)即是“賤賣”的意思，大家且看，這一套房子整整五百萬，竟然都算得是“賤賣”，由此可見東京城一座豪華房產(chǎn)之天價，而且宰相至少算是中產(chǎn)階級，一年收入不菲，我個人相信，對于向敏中來說，花掉五百萬貫銅錢買一座房子，并不算是大手筆，但大家不要忘了，他買的這座房子不是“新房”，而是前宰相薛居正的老宅，幾十年風(fēng)吹雨打下來，就算保養(yǎng)的再好，但也肯定比不了新房，由此足以看出東京城的房產(chǎn)之天價。

再結(jié)合我所說的經(jīng)濟規(guī)律來看，這座宅子是在東京城的市中區(qū)，房價自然是高，而當(dāng)時位列“三蘇”之一的蘇轍，即蘇軾的弟弟，就曾在當(dāng)時的廣州偏遠地區(qū)，買了十間破舊的老房子，總共花費才“50貫”。

由此可見，宋朝時和我們現(xiàn)在一樣，房價也分地段，也看新老程度，同時也看市場經(jīng)濟的好壞，各地之間的房價還是存在著明顯差異，但總體而言，古人買房子的負擔(dān)，并不比現(xiàn)代人輕松，即使是聞名天下的蘇東坡大詩人，仍然要“傾其所有”，才能買一座房子，普通百姓要想買一套房，就更不用說了。

而且北宋時許多老百姓，其實都選擇租房住，比如《水滸傳》里就提到過：武大在清河縣住不牢，搬來這陽谷縣紫石街“賃房”居住，每日仍舊挑賣炊餅。此日，正在縣前做買賣?！端疂G傳·第二十三回·王婆貪賄說風(fēng)情鄆哥不忿鬧茶肆》

大家注意這段話中的“賃房”二字，由此可見，像武大郎這種一般的小販，要想有個住的地方，都得通過租賃去租房住。至于再窮困一些的百姓，除了祖上留有基業(yè)，否則要想實現(xiàn)買房的夢想，幾乎是不可能的。

而大家也不要以為祖上留有房產(chǎn)，對于普通百姓來說就是輕松的事情，尤其是北宋，對于房產(chǎn)征稅尤重，而很多祖上留有房子的人，就算啥都不干，只要房子里有人，就一樣得交房產(chǎn)稅。

這種稅戶在當(dāng)時也稱為：坊郭戶。依據(jù)有無房產(chǎn)，再把坊郭戶分為“主戶”與“客戶”。主戶便是有房產(chǎn)者，而客戶便是租賃房產(chǎn)者，再通過主戶的房屋多少，家產(chǎn)多少，來劃分成“十等戶”的等級，主戶被劃分的等級越高，所要繳納的稅收就越高，其中稅費又分宅稅與地稅。

而“客戶”既然是租房子，那就要看他們有無營運，就是咱們現(xiàn)在說的，是租房做生意，還是租房來住?如果是“租房住”，則相對“租房做生意”要少交稅。通俗來說，主戶所擁有的房屋越多，要交的稅就越高，如果再從自家宅第里做生意，那就得另算“營收稅費”。

于是有些平常收入不高，但偏偏祖宗給留下一大片宅子的“主戶”，要是租不出去房子，那可就倒霉咯~說句難聽的，這種主戶每月光掙的錢，可能還不夠交房產(chǎn)稅的。當(dāng)然此類只在少數(shù)，并不廣泛，但也通過這一點，能夠看出宋代房產(chǎn)業(yè)以及整體經(jīng)濟的繁榮昌盛。《中書備對》有載：州縣承望風(fēng)旨，不問虛實及有無營運，但有居止屋宅在城市者，估其所直，一概定坊郭等第。

那么這類坊郭戶的房產(chǎn)稅，一般要交多少呢?《真文忠公文集》：有如房地錢日收一十文足。日收十文。即每天的房產(chǎn)稅，在十文左右，一個月算下來，便是三百文，還不足“一貫”。然后是“主戶”們一個月能收多少租金呢?《司馬文正公傳家集》：月掠房錢十五貫，足供日用。答案是“十五貫”。

這句話說的是有很多房，并將房產(chǎn)出租，以此收取租金的“主戶”，每月能收房租“十五貫”，一貫就是咱們上文所說的“一千文”，十五貫就是“15000文銅錢”，像這類主戶，除掉每月要交的300文房稅，光靠房產(chǎn)出租收入就很肥了。

由此可見，這種主戶，一般就是等級較高的“上戶”。但憑此也能看出，除非“客戶”所做的營生能賺錢，否則房租跟現(xiàn)在一樣，分攤下來也不算低。(可參考上文所述的北宋利率。)

當(dāng)然，這種房租也要看主戶的等級，如果主戶的等級是“上戶”，那就證明他有很多房子，自然要繳納的稅收就高，而他對“客戶”收取的租金也就很高。

與之相反，如果是較低等級的“主戶”，開出的租金相比而言就低。比如宋仁宗時，在遼州城開餅店的一家“四等戶”，除了做賣餅營生外，自家還有空房出租，則“日掠房錢六文”，即每月收房稅180文。

《歐陽修全集·卷一一六·乞免浮客及下等人戶差科札子》：第四等一產(chǎn)，開餅店為活，日掠房錢六文。相比較坊郭上戶每月要交300文房稅，顯然這家四等戶所要交的房稅更低，每月只交180文，顯然他們給客戶開出的租金，相較而言也會更低。

如此來看，在宋朝對于租房或買房，都有很明確的劃分，房價雖貴，但普通百姓一樣可以通過租房的形式來過活，而不至于居無定所，但這些都是要建立在“勤勞刻苦，努力勞作”的基礎(chǔ)上，不然沒有收入，自然也就租不起房子了。

總結(jié)來說，不管現(xiàn)代還是古代，能否買得起房，都得看個人努力，古代和現(xiàn)代一樣，房產(chǎn)在大多數(shù)時期，仍舊是高價商品，而非人人皆有能力購買，但是如果個人非常努力，憑借自己的奮斗，還是能夠有朝一日擁有自己的房產(chǎn)。

最后說個笑談，要想在北京上海這種地方，讓蘇東坡再買一座當(dāng)年的那種院子，估計蘇東坡就算掏干家底，也就只夠買一間廁所。即使是走到哪買到哪的蘇東坡，面對現(xiàn)代如此之高的房價，應(yīng)該也會嘆氣連連吧。

低價買，高價賣，還也許是你做了什么事讓他們傷心了，不給你了

二手房買賣，買賣雙方都發(fā)生了納稅義務(wù)，買賣雙方應(yīng)分別就自己的（買賣）行為按如下規(guī)定申報納稅:
一、二手房交易應(yīng)繳納的稅（費）種：出售方：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、堤防維護費、印花稅、土地增值稅、個人所得稅。購買方：印花稅、契稅。
二、二手房交易辦稅流程：出售方持與納稅相關(guān)的證明資料，到地方稅務(wù)機關(guān)征收窗口申報繳納稅款并申請開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，按規(guī)定將銷售不動產(chǎn)發(fā)票交購買方。購買方持銷售不動產(chǎn)發(fā)票及其他相關(guān)資料，在地稅部門征收窗口申報繳納契稅及印花稅，按照“先稅后證”的原則，憑契稅完稅證（或免稅證明）及其他資料到市房管、土地部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。
三、二手房交易申報納稅，應(yīng)出具的申報資料：
出售方：（一）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同；（二）原銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效的付款憑證；（三）原《房屋所有權(quán)證》；（四）本人身份證明、承受人的身份證明；（五）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。
購買方：（一）房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同；（二）銷售不動產(chǎn)發(fā)票或合法有效的付款憑證；（三）原《房屋所有權(quán)證》；（四）本人身份證明；（五）主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他資料。
以上資料需提供原件及復(fù)印件，稅務(wù)機關(guān)留存復(fù)印件。
四、二手房交易出售方應(yīng)納稅（費）規(guī)定及優(yōu)惠政策
（一）營業(yè)稅：1、個人將購買不足5年的住房（含普通住房和非普通住房）對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，應(yīng)納稅款＝銷售收入×稅率（5%）；2、個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售，如符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)，且證明材料齊全的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后，免征營業(yè)稅；3、個人將購買超過5年（含5年）的住房對外銷售，如銷售非普通住房，或不能提供屬于普通住房的證明材料，或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，以全部收入減去購置原價后的余額為營業(yè)額征收營業(yè)稅，應(yīng)納稅款＝（銷售收入-購置原價）×稅率（5%）。
二）城市維護建設(shè)稅：以繳納的營業(yè)稅稅款為依據(jù)計算繳納，適用稅率為7%。應(yīng)納城市維護建設(shè)稅額＝實際繳納的營業(yè)稅額×稅率（7%）。
（三）教育費附加：以繳納的營業(yè)稅稅款為依據(jù)計算繳納，征收率為3%。應(yīng)納教育費附加＝實際繳納的營業(yè)稅額×征收率（3%）。
（四）堤防維護費：以繳納的營業(yè)稅稅款為依據(jù)計算繳納，征收率為2%。應(yīng)納堤防維護費＝實際繳納的營業(yè)稅額×征收率（2%）。
（五）印花稅：以合同所載金額為計稅依據(jù)，稅率為0.5‰。應(yīng)納印花稅＝售（購）房合同所載金額×稅率（0.5‰）
（六）土地增值稅：個人銷售非普通住房，按土地增值稅暫行條例及其實施細則的規(guī)定，依30%－60%的四級超率累進稅率計算繳納土地增值稅。
個人銷售普通住房，暫免征收土地增值稅。
（七）個人所得稅：1、征稅規(guī)定。個人出售自有住房，以轉(zhuǎn)讓房屋的收入額減除住房原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，依20%的稅率計算繳納個人所得稅。
應(yīng)納個人所得稅額＝應(yīng)納稅所得額×稅率（20%）
應(yīng)納稅所得額＝銷售收入-住房原值-合理費用
住房原值：為房屋建造費或購進價格以及其他有關(guān)費用。
合理費用：為出售該住房時按照規(guī)定支付的有關(guān)費用。
納稅人提供的住房原值及合理費用的支付款項憑證必須是發(fā)票或合法有效的付款憑證。
2、優(yōu)惠政策：（1）個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。（2）為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)按市場價重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房應(yīng)繳納的個人所得稅，視其重新購房的價值可全部或部分予以免稅。
五、私房交易購買方應(yīng)納稅規(guī)定及優(yōu)惠政策
(一）契稅：以權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價格為計稅依據(jù)，按適用稅率計算繳納。1、個人購買非普通住房，按4%的稅率征收契稅。應(yīng)納契稅=成交價格×稅率（4%）。2、個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅。應(yīng)納契稅＝成交價格×稅率（4%）×50%。
成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定或委托具有土地、房產(chǎn)評估資格的中介機構(gòu)進行評估。
(二）印花稅：以合同所載金額為計稅依據(jù)，稅率為0.5‰。
應(yīng)納印花稅＝售（購）房合同所載金額×稅率（0.5‰）

前提是手里只有一套房子的，主要考慮自己手頭現(xiàn)金情況，如果夠首付的話，最好是先買，在慢慢賣掉后面的房子，因為貸款要求一年后才可以讓你一次性還清，

如房屋產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，則拆遷補償是歸你們家所有的。

這份合同沒有效果,

房子怎么和賣家聊？買房子的話是可以跟賣家聊的，跟賣家聊買房的過程。

要看房屋的具體情況，尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋在交易后不能即時辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，最終能否順利取得產(chǎn)權(quán)并過戶，都有不確定性，風(fēng)險比較大。如堅持要買，最好根據(jù)房屋的具體情況設(shè)計防控風(fēng)險的合同條款，降低交易風(fēng)險。
如需幫助可電話聯(lián)系。

你好,我是上海震旦律師事務(wù)所的吳堅律師.你應(yīng)該先去辦理過戶手續(xù),對方如果不配合,就起訴對方.如果需要聘請律師,請隨時聯(lián)系我.