怎樣做房產(chǎn)銷售

談客戶如同談戀愛，客戶談成了，就意味著被你追到了。人們都向往追到后的幸福和快樂，但是也都懼怕追的過程。女孩的心思很難猜，特別是漂亮女孩的心思更難猜?？蛻舻男睦硪搽y猜，今天對你冷若冰霜，明天可能就會(huì)對你喜笑顏開，后天有又可能是陰云密布。

分析一下：一個(gè)女孩為什么追不到？（客戶為什么談不成？）

1、 你不勤快，沒有行動(dòng)力

你中意的女孩沒有很容易追到手的，因?yàn)槟悴皇秦惪藵h姆，也不是劉德華。談客戶也如此，第一要素就是要勤快，也是就我們常說的要常對客戶獻(xiàn)殷勤，經(jīng)常打個(gè)電話聯(lián)絡(luò)一下感情，要充滿感覺的說些“甜言蜜語”之類的話語，要經(jīng)常拜訪一下，增加見面的印象，也要給她身邊的人（公司）造成你對他很“在意”的氛圍。這就要求心勤（常想著她）、嘴勤（常電話給她）、腿勤（常見到她），這些需要切實(shí)的執(zhí)行力，光想是沒有用的，那是“單相思”，沒有這些努力，想讓客戶主動(dòng)與你交朋友，除非去整容，變成黎明或者湯姆克盧斯，這基本不可能，所以你的夠勤快，有很強(qiáng)的執(zhí)行力。



2、 你臉皮不夠厚

追女孩常遭受拒絕，這是正常的，談客戶遭受拒絕也是每天都在發(fā)生的，所以要想與客戶談成戀愛，臉皮就要厚一點(diǎn)，也就是遭受挫折的心理承受能力要強(qiáng)。第一次拜訪客戶能夠說上幾句話就算是成功，第二次拜訪客戶能夠和你說上三分鐘也是成功，第三次能夠告訴你什么時(shí)候招聘還是成功，如果她購買我們服務(wù)的時(shí)候主動(dòng)來找你，那你就很成功了。不能一次遭到客戶冷冰冰的拒絕，就灰心喪氣，精神不振，要告訴自己，我是最棒的，最適合她的，現(xiàn)在你可以不喜歡我，但是我還是喜歡你，就要對你心勤、嘴勤、腿勤。但是不要一味的死纏爛打，要講究策略和技巧。



3、 你沒有多少錢財(cái)

現(xiàn)在社會(huì)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)，女孩子以經(jīng)濟(jì)實(shí)力衡量將來的對象也是可以理解的。有很多客戶也會(huì)戴著這種有色眼睛來看待你，我們目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力算不上強(qiáng)大，比如前程無憂就像是富家公子，但是我們是具有廣闊成長前景的潛力股，我們的服務(wù)比其他服務(wù)更適合于客戶，更重要的是不要以錢財(cái)?shù)亩嗌賮硐陆Y(jié)論，最真心對待客戶的，對客戶來說才是最合適的。



4、 你不夠浪漫

女孩子喜歡浪漫，喜歡風(fēng)花雪月、鮮花、巧克力等等，客戶也是如此。其實(shí)她們共同期望的是得到心理的滿足，所以我們不能傻傻的只對客戶講“我愛你”（就好比是購買我們的**服務(wù)吧），太簡單了，早都聽膩了。于是我們需要給她們“送鮮花”、需要給她描繪與你結(jié)合后的美好前景，什么別墅啦、汽車?yán)驳鹊?，如果你方法得?dāng)，就送一塊石頭，都會(huì)讓她感動(dòng)的一塌糊涂，成為你的客戶。（所以我們做做電子雜志、贈(zèng)送一點(diǎn)禮品、每次有促銷活動(dòng)都記得給對方一份資料，人都是情感動(dòng)物，肯定會(huì)有一天被你打動(dòng)的）



5、 你沒有責(zé)任感

女孩子不喜歡沒有責(zé)任感的男孩，同樣客戶也一樣，一旦購買了你的產(chǎn)品，等于和你關(guān)系有了實(shí)質(zhì)性的變化，可不要一旦成功就變心，這是在現(xiàn)實(shí)情況中經(jīng)常能夠看到的。對于成交的客戶，要做好售后服務(wù)，要不斷關(guān)心客戶、幫助客戶解決困難，讓客戶感受你對她的真心，這樣客戶才能成為我們的固定客戶、忠誠客戶。



總之，談不成客戶，就是她還沒有完全的信任你，所以要考驗(yàn)?zāi)愕那诳烨闆r、堅(jiān)韌程度、經(jīng)濟(jì)能力、浪漫指數(shù)、責(zé)任感強(qiáng)度，用真誠對待客戶的心與他們談戀愛，有志者事竟成，肯定會(huì)成功。



題外話（僅供參考）：一個(gè)優(yōu)秀的營銷人，一定會(huì)有一個(gè)比較優(yōu)秀的對象，如果營銷人連一個(gè)中意的女孩都不能追到，也不會(huì)算是一個(gè)成功的營銷人。

一：管理好自己的情緒： 所為人非圣賢，意思是指人總是會(huì)有犯錯(cuò)誤的時(shí)候。人非草木，意思是指人都有感情的，人都是有情緒的，人都 是有喜怒哀樂之情感。一個(gè)人如果不能管理好自己 的情緒，他就不能夠管好自己的思想行為。作為個(gè)銷售人員，你不能使自己的情緒太低落，從而易怒，易躁，失意，因?yàn)檫@樣既上還了顧客，有傷害了自己。如果銷售中帶有負(fù)面的情緒，那么這場銷售就會(huì)變的很危險(xiǎn)。銷售是一種很艱難的工作，銷售的另一個(gè)名詞就是“拒絕”。拒絕會(huì)帶了悲傷，挫折，和失意等負(fù)面情緒。如果銷售人員不能迅速調(diào)整自己的情緒，那么，他就很可能被負(fù)面的影響打倒，從而導(dǎo)致銷售失敗。



二：用積極的情緒來感染客戶：



人是情緒化的動(dòng)物，客戶亦然。銷售是信息的傳遞，情緒的轉(zhuǎn)變。大部分人購買策略是建立在情緒化的。感性的基礎(chǔ)之上的。銷售人員決不可能把不好的情緒傳遞給客戶。因?yàn)檫@樣做的結(jié)果只會(huì)：其一：使銷售流產(chǎn)；其二：給顧客一個(gè)不好的印象。



三：準(zhǔn)備工作：



1. 專業(yè)知識(shí)的準(zhǔn)備：對自己產(chǎn)品要有100%的了解和絕對的信心。你對自己銷售的產(chǎn)品越了解越專業(yè)，顧客就對你就月有信心。你就月有說服力。



2. 精神上的準(zhǔn)備： 把自己的情緒調(diào)節(jié)到最價(jià)狀態(tài)。



3. 體能上的準(zhǔn)備：人有能力，但沒有強(qiáng)健的體魄是不行的。精力充沛亦必不可少。



4. 工具上的準(zhǔn)備：比喻自己的著裝及公文包、樣品、相關(guān)證件和推薦函等。



四：尋找準(zhǔn)客戶：



大街上所有的人都是我們的顧客，但很大一部分不是你的顧客。顧客總是存在的，問題是你如何尋找這些顧客，方法是要求先求質(zhì)后求量的。



五：建立信賴感：



在銷售領(lǐng)域，彼此沒有信賴感是無法達(dá)成任何銷售的，要以誠待人。



六：激起顧客的興趣：



顧客對產(chǎn)品產(chǎn)生興趣是購買的基礎(chǔ)，故要設(shè)法激起其興趣。



七：了解顧客的購買，尋找顧客核心情感的需求。



顧客購買既有情緒理由，也有理智的理由，要通過察顏觀色來了解顧客的真實(shí)想法。



八：讓顧客產(chǎn)生購買的欲望：



二流銷售員是滿足顧客的需求。一流銷售員是創(chuàng)造顧客的需求，既所謂：“攻心為上”。



九：承諾與成交：



承諾的關(guān)鍵是完成承諾，你要給顧客一個(gè)保證，保證顧客購買你的產(chǎn)品不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)，保證你的產(chǎn)品確實(shí)可以對顧客有用，在承諾時(shí)要注意，不能許下你做不到的承諾。



如果顧客相信你的承諾是真實(shí)有效的，那么你就可以試探著與顧客成交。



十：刺激銷售量：



一流的銷售員既要有零售，更要有批發(fā)，一流的銷售人員必須善于挖掘顧客的購買潛力。



推銷的十個(gè)步驟是：



1、做好準(zhǔn)備工作



2、開始進(jìn)入狀態(tài)



3、聯(lián)絡(luò)顧客并引起他的注意



4、與顧客建立關(guān)系并成為顧客最好的朋友



5、激發(fā)顧客對你及對產(chǎn)品或服務(wù)感興趣



6、發(fā)掘顧客存在的問題，并擴(kuò)大顧客不購買的痛苦



7、使顧客想念你的產(chǎn)品并經(jīng)由觀察和提問來試探是否能成交



8、給顧客創(chuàng)造身臨其境的感覺并假設(shè)成交



9、把顧客的拒絕轉(zhuǎn)變成顧客購買的理由



10、描繪購買之后的快樂和美好